Sublocazione immobiliare: come funziona, differenti tipologie e diritti del proprietario

La sublocazione immobiliare o sublocazione affittuaria, più comunemente chiamato subaffitto, è la pratica/situazione nella quale un affittuario può affittare a sua volta l’appartamento a un’altra persona.

Si tratta di una procedura completamente legale purché vengano rispettati determinati prerequisiti.

Innanzitutto la sublocazione affittuaria può essere svolta previo consenso del proprietario, tale consenso deve essere indicato all’interno del contratto di affitto o, in un secondo momento, in forma scritta.

Qualsiasi rapporto tra l’affittuario e una terza persona deve essere regolato da un contratto di sublocazione immobiliare, un documento simile al classico contratto di affitto, i cui dettagli sono regolati dall’articolo numero 262 del Codice Civile.

Affinché si possa parlare a tutti gli effetti di sublocazione affittuaria, il rapporto contrattuale in questione deve avere unicamente un carattere temporaneo e provvisorio. A termine del periodo prestabilito l’affittuario principale deve rioccupare l’immobile. Stando a norma di legge, la durata del contratto di sublocazione affittuaria dev’essere potenzialmente inferiore a quella dei regolari contratti d’affitto.

Quindi non è possibile creare un rapporto contrattuale di sublocazione affittuaria la cui durata sia per qualche motivo superiore a quella dell’affitto tradizionale.

Nota bene: se vuoi ospitare dei parenti, amici o partner non devi realizzare un apposito contratto di sublocazione, nemmeno se loro partecipano alla contribuzione delle spese dell’affitto. L’ospitalità non viene considerata alla pari di un rapporto contrattuale vero e proprio.

I diritti del proprietario

Il proprietario dell’abitazione si può rifiutare di concedere il subaffitto. In particolare, stando alla Legge dello Stato Italiano ci sono ben tre casi in cui il proprietario si può rifiutare di concedere l’immobile in subaffitto.

Il primo caso riguarda la mancata comunicazione delle condizioni di sublocazione. Il proprietario deve essere costantemente cosciente di tutto ciò che concerne il suo immobile. Se gli venisse rifiutata l’opportunità di sapere tutti i dettagli del contratto di sublocazione affittuaria, egli potrebbe negare quest’opportunità fino ai dovuti chiarimenti in merito.

Un’altra condizione riguarda l’abusività delle condizioni. Qualora il proprietario venisse a conoscenza di tutte le condizioni e le reputasse abusive, potrebbe intervenire negando la facoltà d’utilizzo della sua abitazione in condizioni di sublocazione affittuaria.

A chi spetta decidere se le condizioni sono abusive oppure no? Ovviamente al proprietario dell’abitazione. Non esistono dei limiti a termini di Legge stando ai quali si può decidere liberamente se le condizioni della sublocazione affittuaria sono abusive oppure no. Si rimanda, quindi, tutto al libero giudizio.

Infine è possibile negare l’utilizzo del locale in qualità di subaffitto se questo è fonte di pregiudizio. Per esempio, il locale che viene subaffittato non deve cambiare la destinazione d’utilizzo.

È severamente vietato eseguire una sublocazione affittuaria senza informare con largo anticipo il locatore principale. Quest’ultimo non solo deve essere in grado di leggere tutte le condizioni del contratto di sublocazione, ma deve anche aver espresso il consenso.

Il proprietario può anche ritirare il suo consenso per la sublocazione. Questo può avvenire se le condizioni del rapporto di sublocazione affittuaria venissero modificate senza la sua soddisfazione. Il locatore principale può compilare il modulo per le modifiche unilaterali e inviarlo all’affittuario principale per esprimere il suo rifiuto ad accettare le nuove condizioni di sublocazione.

Tale dissenso deve comunque essere opportunamente motivato con le dovute spiegazioni.

In alcuni casi è persino possibile che avvenga la disdetta completa del contratto principale. Questo è possibile se l’affittuario principale non comunica le condizioni di sublocazione al proprietario dell’immobile, se l’affittuario non rispetta il rifiuto del locatore principale di fornire il suo consenso e se il locatore non è stato informato per niente dell’avventura sublocazione è possibile disdire unilateralmente il contratto.

La procedura di disdetta del contratto di locazione principale deve comunque seguire tutte le regole che spesso vengono riportate nel contratto d’affitto principale.

Sublocazione totale o parziale

Si può subaffittare una parte della casa? E l’intera abitazione?

La risposta viene data dall’articolo di riferimento, il n.2, Legge n. 392/78.

A tal proposito si identificano due tipologie di subaffitto.

La legge spiega che la sublocazione totale non è possibile (salvo consenso del proprietario), mentre quella parziale è ammessa (salvo rifiuto del proprietario).

La sublocazione immobiliare totale

La sublocazione totale prevede che un subaffittuario possa usufruire dell’intero appartamento, in seguito alla stipula di un contratto di questo tipo diventa l’inquilino principale dell’abitazione.

Questa tipologia di subaffitto può verificarsi nei casi in cui l’affittuario abbia la necessità prematura di trasferirsi, dovendo quindi pagare l’affitto al proprietario o una mora in caso di recessione anticipata, decide di subaffittare l’intero spazio.

Pur non abitando più nell’abitazione l’affittuario conduttore è tenuto a pagare l’affitto al proprietario.

La sublocazione immobiliare parziale

Come lascia intuire il nome, un contratto di sublocazione parziale prevede che il subconduttore possa usufruire soltanto di una parte dello spazio, solitamente una stanza più le aree comuni come bagno, sala e cucina.

Questo tipo di sublocazione, molto più frequente, si verifica quando un affittuario intenzionato a recuperare parte del costo dell’affitto, riceve il consenso dal proprietario al subaffitto. Come puoi immaginare questa situazione si verifica soprattutto con gli studenti e i lavoratori fuorisede che, per velocizzare le pratiche hanno affittato un intero appartamento, ma sono intenzionati ad abbattere i costi.

In questa situazione l’affittuario continua a vivere nell’abitazione e a contribuire (a seconda del contratto) alle spese.

Il rapporto contrattuale tra il subaffittuario e il proprietario

A termini di Legge fra queste parti non è prevista assolutamente alcuna relazione. Tuttavia esistono quattro casi in cui si può verificare un rapporto giuridico diretto tra il sub conduttore e il locatore.

Essi sono:

  • il proprietario può rivolgersi al subconduttore per ammonirlo oppure obbligarlo a utilizzare il locale come permesso dalle condizioni contrattuali
  • il proprietario può eseguire la ritenzione degli oggetti appartenenti al sub conduttore, qualora non venisse pagato l’affitto
  • il proprietario può intestare il contratto di locazione principale al subaffittuario qualora il contratto di affitto principale venisse disdetto
  • il proprietario può rivolgersi al Pretore o all’Ufficio della Conciliazione per chiedere lo sfratto del sub conduttore al termine del principale contratto affittuario

Non esistono altre possibilità di rapporto contrattuale tra il sub conduttore e il proprietario dell’immobile. Va ricordato che, come è stato stabilito dall’articolo 273 bis, le varie disposizioni in materiale alla proroga o disdetta contrattuali si possono applicare anche al contratto di sublocazione.

Come subaffittare una casa?

Ok, ti sei informato riguardo al subaffitto e ora vuoi mettere in pratica. Come effettuare una sublocazione affittuaria?

Innanzitutto, una volta trovata la persona interessata a subentrare, devi informare il proprietario dell’immobile comunicandogli la durata della sublocazione, l’area destinata (stanza, intera abitazione) e i dati del subaffittuario. Se il subaffittuario fosse extracomunitario è necessario presentare il modello di “dichiarazione di ospitalità”. Assicurati inoltre di disporre di un consenso scritto da parte del proprietario alla pratica della sublocazione affittuaria.

Se si tratta di una sublocazione totale, questo deve essere specificato nel contratto con il proprietario, altrimenti quest’ultimo può richiedere in qualsiasi momento l’uscita dall’abitazione sia dell’affittuario che del subaffittuario.

Il contratto di sublocazione deve attenersi ai tempi del contratto di locazione, ovvero deve avere una durata inferiore o uguale. In caso di durata superiore, questa terminerà allo scadere del contratto di locazione tra proprietario e affittuario.

Il contratto di sublocazione deve essere registrato pagando l’imposta di registro (modello F24 Elide) entro 30 giorni dalla stipula del contratto, presso l’Agenzia delle Entrate con il modello RLI.

I rischi della sublocazione immobiliare

Come ogni rapporto contrattuale, anche questo include un gran ventaglio di rischi anche abbastanza variabile. Davanti a un contratto di sublocazione l’affittuario-locatore si addossa la responsabilità legata al comportamento del subaffittuario.

Se quest’ultimo danneggiasse il locale in qualche maniera, ne risponderebbe l’affittuario principale che dovrà risarcire i danni al proprietario dell’immobile. Allo stesso modo, qualora il subaffittuario non pagasse l’affitto, lo sarebbe tenuto a fare l’inquilino principale al posto suo anche se non ha utilizzato l’immobile.

Ora che hai sicuramente più chiaro il funzionamento della sublocazione immobiliare, sei in grado di decidere se questo tipo di operazione immobiliare faccia al caso tuo oppure no. Se hai ancora dei dubbi, se non hai trovato le informazioni che cercavi, puoi farci le tue domande scrivendo un post nel nostro gruppo privato su Facebook, saremo felici di aiutarti!

 

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Alessandro Del Saggio
Smart Investor
Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e imprenditoria, credo nella crescita personale e nel miglioramento costante.

In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.

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