Investimenti immobiliari: introduzione agli strumenti del mercato immobiliare

Da molti è considerato l’investimento per eccellenza, stiamo parlando del mercato immobiliare che negli ultimi anni, grazie anche all’aumento di modalità di investimento più accessibili, ha subito una fortissima crescita, avvicinando molte persone al mondo degli investimenti.

Esattamente come per il trading per il quale esistono diversi mercati e numerosi strumenti finanziari per operare, anche nel mercato immobiliare le scelte per effettuare operazioni sono multiple e non devi pensare solamente alla compravendita di immobili o alla messa a reddito.

Il mercato immobiliare fa parte di quelli che sono investimenti a basso rischio e costituisce una parte essenziale all’interno di un portafoglio strategico di un investitore.

Vediamo ora quali sono i diversi strumenti per investire nel mercato immobiliare, partendo da quelli più accessibili, anche con piccoli capitali.

Crowdfunding immobiliare

Cos’è il Crowdfunding?

Come suggerisce la parola stessa, composta da crowd che significa folla e funding che significa finanziamento, il significato di crowdfunding è raccolta fondi da parte di un gruppo di persone che finanziano un’idea o un progetto.

Compreso il meccanismo di questa forma di finanziamento è possibile applicarlo anche al mercato immobiliare. Il crowdfunding immobiliare è a tutti gli effetti un investimento collettivo nel settore immobiliare che genera profitti in periodi medio lunghi, solitamente dai 10 ai 24 mesi.

Diventare sostenitori in un progetto di crowdfunding immobiliare significa prestare i propri soldi a società specializzate che si occupano dell’acquisizione e rivendita di immobili post ristrutturazione, le quali suddividono i guadagni della vendita con i propri sostenitori.

Uno dei vantaggi del crowdfunding immobiliare è sicuramente l’accessibilità, infatti alcune piattaforme permettono investimenti a partire da 50 euro quindi alla portata anche di investitori con basso capitale.

Il Crowdfunding immobiliare si suddivide tra equity crowdfunding e lending crowdfunding.

Quali sono le differenze tra equity crowdfunding e lending crowdfunding?

Nel caso del social lending crowdfunding gli investitori non diventano proprietari dell’immobile, si tratta bensì di un prestito tra la persona fisica e una società, la piattaforma di crowdfunding solitamente fa da garante in questa contrattazione tramite un’attenta due diligence dell’operazione e della società promotrice.

Nell’equity crowdfunding invece, si acquista una parte del capitale sociale della società, diventando a tutti gli effetti soci di questa in percentuale e come tali si partecipa alla suddivisione degli utili. Una società di questo tipo può essere creata appositamente ed effettuare anche più di un’operazione, non necessariamente di tipo residenziale.

Strumenti del mercato degli investimenti immobiliari

Società di investimenti immobiliari

Solitamente sono società di medie o grandi dimensioni che richiedono capitali di ingresso superiori al crowdfunding e operano una volta raggiunta la cifra totale richiesta attraverso le partecipazioni degli investitori.

Una volta terminata l’operazione, solitamente dopo un anno o due, si ha una compartecipazione degli utili.

Si entra in compartecipazione grazie a contratti di associazione in partecipazione e cointeressenza, in alcuni casi è possibile diventare soci della stessa società tramite la creazione di una società di scopo.

Mentre per il social lending crowdfunding gli investimenti partono da 50 euro e non hanno limitazioni secondo quanto stabilito dalla normativa italiana sul social lending, entrata in vigore il 1 gennaio 2017 e approvata dalla Banca d’Italia, per entrare in una società di investimenti immobiliari solitamente il gettone di ingresso è di almeno 10.000 euro, tuttavia anche il ritorno sull’investimento può essere più alto.

Fondi per investimenti immobiliari

Un fondo immobiliare è un fondo che investe almeno 2/3 del portafoglio in beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari.

Accedere ad un fondo immobiliare non è semplice e richiede un capitale di ingresso molto alto, oltre a questo, spesso serve avere conoscenze all’interno di un fondo.

Solitamente un fondo nasce con un obiettivo di patrimonio prestabilito, questo viene suddiviso in un numero preciso di quote e il fondo viene sottoscritto al momento del raggiungimento dell’ammontare deciso presso i suoi sottoscrittori. Tale denaro sarà utilizzato in futuro per la gestione degli investimenti.

Una volta raggiunto l’ammontare deciso, le sottoscrizioni vengono bloccate e per tale motivo è difficile entrare in un fondo anche se alcuni fondi sono quotati in borsa ed è quindi possibile acquistare la partecipazione prima della scadenza delle quote.

I fondi possono essere privati o pubblici, questi ultimi rilasciano obbligazioni e offrono la possibilità di acquistare le quote ai finanziatori che incassano utili mensilmente, o come concordato, attraverso una cedola.

Lo svantaggio principale di un fondo immobiliare è l’impossibilità di recuperare il capitale investito prima della data di scadenza, che può arrivare anche fino a 30 anni.

come fare investimenti immobiliari

Investimenti immobiliari in prima persona

Infine, lo step successivo a cui ogni investitore dovrebbe ambire in quanto garantisce il più alto ritorno sull’investimento, è l’operazione effettuata in prima persona.

Per effettuare operazioni di questo genere è necessario molto lavoro ma ancora di più conoscenze, in ambito tecnico, legale e burocratico, in quanto partecipare ad un’asta, presentare un’offerta, concludere una trattativa saldo e stralcio, ricevere un mutuo, ecc.., sono procedure molto impegnative e delicate.

Molte persone inizialmente prendono una batosta quando provano a fare un’operazione simile, c’è da dire però, che a differenza del trading, dove bene o male tutti abbiamo perso dei soldi all’inizio, la perdita che si può avere nel settore immobiliare è sicuramente più limitata se ci si è mossi con le giuste accortezze.

Una volta acquistata e ristrutturata una casa, il ritorno lo si può avere vendendo l’immobile o mettendolo in affitto, a tal proposito esistono delle società che si occupano della gestione delle residenze garantendo per contratto un’entrata mensile.

L’ulteriore vantaggio di questo tipo di operazione è che, grazie alla leva del mutuo si un accesso al credito non ottenibile per altri tipi di investimenti.

Questa è una panoramica di quello che è il mercato degli investimenti immobiliari, per maggiori approfondimenti, confronti o consigli da persone più esperte, il posto giusto per fare domande è la community di Invest Hero!

 

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Alessandro Del Saggio
Smart Investor
Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e imprenditoria, credo nella crescita personale e nel miglioramento costante.

In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.

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