Immobili a reddito: affitto a breve termine o lungo termine? Sublocazione affitto: come funziona?

Dopo una prima introduzione su come guadagnare con gli immobili entriamo più nello specifico e vediamo alcune modalità per generare cashflow (flusso di cassa continuativo) e cerchiamo di capire i criteri di valutazione da utilizzare nella scelta di una strategia piuttosto che un’altra.

Sicuramente il metodo più conosciuto per mettere gli immobili a reddito è l’affitto classico, oggi però esistono altre opportunità, più performanti e più garantite, per generare rendite con gli immobili.

Definiamo però i criteri da valutare per la scelta di un’immobile.

Ipotizzando che tu non disponga di una proprietà, i tre punti da valutare per la scelta di un possibile affare sono:

  • liquidità: a seconda della disponibilità economica cambia il numero di possibilità, devi capire se intendi utilizzare tutto il tuo capitale o sfruttare la leva bancaria (mutuo) per acquistare la proprietà
  • zona geografica: esistono paesi che permettono di acquistare a prezzi vantaggiosi e trarre profitto dopo qualche anno in seguito ad eventi quali crescita del paese/stato, rivalutazione della zona, eventi di ogni genere che incentivano il turismo in quell’area
  • strumento di guadagno: affitto breve o affitto a lungo termine? Gestione in prima persona o attraverso agenzie terze?

Immobili a reddito: affitto breve o affitto a lungo termine?

Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha visto un’esponenziale crescita degli affitti a breve termine, soprattutto nelle grandi città e nelle località turistiche.

L’affitto a breve termine, talvolta chiamato affitto turistico nelle località meta di vacanze, è la locazione di proprietà in affitto per periodi di tempo limitati che variano dal singolo giorno alla settimana, a discrezione del proprietario.

Nota bene che entrambe le forme per mettere un immobile a reddito hanno pro e contro, vediamone alcuni.

Vantaggi affitto breve termine

Affittare un immobile per alcuni periodi solamente permette una maggiore flessibilità, è possibile affittare la proprietà nei periodi in cui non se ne vuole usufruire personalmente. Un affitto a breve termine garantisce un ROI maggiore in quanto è possibile personalizzare le tariffe sulla base del periodo (bassa/alta stagione).

Un affitto a breve termine prevede il pagamento anticipato, questo evita il rischio di morosità. Talvolta inoltre, chi affitta per brevi periodi gode di agevolazioni fiscali o deduzioni sulle spese legate alla proprietà a seconda della normativa locale.

Svantaggi affitti a breve termine

Gestire un immobile in affitto per brevi periodi è una vera e propria attività lavorativa che prevede:

  • gestione della proprietà: gestione prenotazioni, gestione check-in (accoglienza ospiti), gestione check-out, gestione personale di pulizia della casa, gestione eventuali danni
  • incertezza delle entrate: potrebbero esserci periodi con meno prenotazioni o svalutazioni dell’area che comportano un abbassamento delle tariffe
  • manutenzione: per avere maggiori prenotazioni è necessario che la tua casa sia curata nei minimi dettagli, evitare che ci siano malfunzionamenti o danni che vengano segnalati nelle recensioni sui portali e che abbassino le tue valutazioni.

Agenzia per affitti a breve termine

Per far fronte a tutti questi problemi di gestione, negli ultimi anni sono nate alcune agenzie, professionisti del settore, che permettono ai proprietari di mettere un immobile a reddito senza doversi occupare personalmente della gestione.

Attraverso un contratto tra te e l’agenzia, sarà quest’ultima ad occuparsi dell’intera gestione dell’immobile (prenotazioni, manutenzione, pulizie). Mensilmente riceverai il bonifico con un importo pari a un forfait deciso anticipatamente in sede di contratto o equivalente all’importo incassato decurtato della commissione dell’agenzia.

Vantaggi affitto lungo termine

Affittare una proprietà per un periodo lungo ti assicura una maggiore tranquillità dettata dalla sicurezza di un’entrata costante mensile. Trattandosi di contratti di locazione medi o lunghi non c’è il rischio che l’immobile resti non abitato e tu non percepisca denaro. Attraverso una caparra iniziale (solitamente equivalente a tre mensilità) ti tuteli da eventuali danni e ti garantisci la permanenza del coinquilino.

Un affitto a lungo termine comporta sicuramente anche meno lavoro e meno preoccupazioni dal punto di vista amministrativo.

Prima di sottoscrivere un contratto a lungo termine è consigliabile, laddove il futuro inquilino soddisfi determinate caratteristiche, stipulare dei contratti assicurativi che tutelano il proprietario in caso di mancati pagamenti o problemi di altro genere.

Svantaggi affitto lungo termine

Per godere della sicurezza e della stabilità di cui abbiamo parlato sopra è necessario trovare un affittuario fidato, lascio a te i criteri di giudizio, sicuramente una buona posizione lavorativa può essere un fattore di garanzia.

I guadagni derivanti da un affitto a lungo termine sono minori, l’importo mensile viene definito a priori e non può variare a seconda del periodo (alta/bassa stagione) o della presenza di eventi importanti (fiere/concerti/settimana della moda).

Nel momento in cui affitti un immobile, non puoi più usufruirne, questo penso sia abbastanza intuibile.

Sublocazione affittuaria

Se non possiedi un immobile e non hai la liquidità per acquistarne uno, una valida alternativa per iniziare ad investire in immobili e generare profitto è la sublocazione affittuaria.

Se non sai cos’è e come funziona, il subaffitto si verifica quando il sublocatore, ovvero chi affitta la casa, stipula un contratto con il proprietario che gli permette di affittare a sua volta la casa a una terza persona, chiamata subconduttore. In questo caso tu saresti il sublocatore e puoi scegliere se affittare l’intera casa (sublocazione totale) o una parte dell’appartamento (sublocazione parziale).

La possibilità di subaffittare termina quando finisce il contratto di affitto con il proprietario.

Definire una strategia per mettere immobili a reddito

Come in ogni investimento anche quelli immobiliari richiedono una strategia definita.

Innanzitutto devi capire la tua liquidità e l’eventuale leva bancaria su cui faresti affidamento, questo permette una prima scrematura importante delle opportunità. Il secondo punto, altrettanto importante, è individuare le zone che permettono investimenti interessanti, ovvero quelle aree che pensi subiranno una crescita nei prossimi anni. Questo secondo fattore può determinare notevolmente il successo della tua operazione.

Infine devi scegliere lo strumento che vuoi utilizzare per mettere i tuoi immobili a reddito. Affitto breve o a lungo termine? Gestione personale o con agenzia? A te la scelta.

Se ancora hai dei dubbi su quale tipologia di affitto sia più adatta al tuo immobile o non sei sicuro di un’operazione che stai facendo, non esitare a fare le domande all’interno della nostra community su Facebook, sicuramente troverai esperti disposti ad aiutarti e chiarire le tue perplessità.

 

Alessandro Del Saggio on EmailAlessandro Del Saggio on FacebookAlessandro Del Saggio on InstagramAlessandro Del Saggio on Youtube
Alessandro Del Saggio
Smart Investor
Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e imprenditoria, credo nella crescita personale e nel miglioramento costante.

In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.

Add a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *