Fondo immobiliare: cos’è, come funziona, quali sono i costi, pro e contro

Se sei interessato al mondo degli investimenti immobiliari, avrai sicuramente sentito parlare dei fondi immobiliari o fondi d’investimento comuni immobiliari, sono strumenti per operazioni di speculazione immobiliare con una fee di ingresso maggiore rispetto al crowdfunding immobiliare.

Un fondo immobiliare è un particolare mezzo di investimento a medio lungo termine, che prevede un guadagno a scadenza. In maniera simile al crowdfunding immobiliare permette di investire in immobili unendosi a un gruppo di persone,  ma prevede a capo della struttura un consiglio di amministrazione e precise linee di gestione del patrimonio.

Cos’è un fondo immobiliare

Un fondo comune immobiliare è un ente finanziario che fu introdotto in Italia nel 1998. Un fondo d’investimento viene definito immobiliare quando investe almeno i due terzi del proprio patrimonio in immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società che agiscono sul mercato dei beni immobili. Tale requisito deve essere raggiunto entro 24 mesi dalla costituzione del fondo e deve valere perennemente. La percentuale può essere abbassata al 51% nel caso in cui il fondo investa non meno del 20% del patrimonio in operazioni di cartolarizzazione o crediti garantiti da ipoteca.

Una delle caratteristiche, nonché vantaggio di un fondo immobiliare, è la possibilità di investire in immobili senza disporre di cifre ingenti per l’acquisto di un immobile, infatti, ogni investitore può acquistare alcune quote di capitale che verranno poi impiegate dal fondo per le varie operazioni immobiliari.

Un fondo immobiliare, attraverso l’emissione di quote, crea una versione più liquida di un investimento immobiliare, consentendo all’investitore di operare senza dover acquistare personalmente l’intero immobile.

Tipologie e caratteristiche di un fondo immobiliare

Un fondo immobiliare può essere chiuso, in questo caso è possibile acquistare le quote solo al momento della costituzione, oppure aperto, quando è possibile avere rimborsi anticipati e fare emissioni anche in fase successiva alla creazione.

I fondi d’investimento immobiliare sono classificati in base:

  • ai soggetti a cui si rivolgono (retail o investitori esperti);
  • alle modalità di acquisizione (apporto, non apporto);
  • alla politica di distribuzione (a distribuzione o ad accumulazione).

Un fondo immobiliare ha tendenzialmente una durata minima di 10 anni e una scadenza indicata sul prospetto, entro la quale ogni investitore riceverà indietro i capitali investiti.

I fondi immobiliari possono operare utilizzando la leva finanziaria, questo permette loro di effettuare operazioni dal valore estremamente maggiore al reale patrimonio a disposizione.

Come funziona un fondo immobiliare

La prima fase di creazione di un fondo immobiliare prevede la costituzione e la sottoscrizione delle quote. Ogni fondo ha un patrimonio iniziale definito, tale importo viene suddiviso in quote acquistabili dagli investitori, una volta raggiunto l’ammontare che verrà poi utilizzato dal fondo per operare, le sottoscrizioni vengono chiuse. Talvolta, in caso di fondo immobiliare aperto, è possibile che vengano emesse nel corso del tempo altre quote per aumentare il capitale, permettendo ulteriori investimenti.

Successivamente il fondo seleziona, secondo linee guida di gestione stabilite in fase di costituzione, gli immobili su cui operare, possono questi essere immobili residenziali piuttosto che commerciali a seconda della preferenza del fondo.

Alla scadenza, che può verificarsi anche dopo 30 anni, ad ogni investitore verrà restituita la somma investita e la maggiorazione, dovuta a un esito positivo delle operazioni. Può succedere però che ci sia una diminuzione del valore degli immobili, che porterebbe a una perdita di parte del capitale investito.

Alcuni fondi immobiliari sono quotati in borsa, questi sono gli unici che permettono di liquidare le proprie posizioni in qualsiasi momento.

Vantaggi e svantaggi di un fondo immobiliare

Lasciamo un momento da parte i fondi immobiliari quotati in borsa, per dedicarci ai più classici immessi sul mercato.

Se un fondo quotato in borsa da la possibilità di liquidare le proprie posizioni in qualsiasi momento, il fondo non quotato in borsa offre il vantaggio di investire in un prodotto finanziario non legato all’andamento delle borse stesse. Questo rende il fondo immobiliare un ottimo strumento di investimento a medio lungo termine.

Il principale svantaggio è l’impossibilità di recuperare l’ammontare investito se non a scadenza del fondo, salvo diversi accordi contrattuali. Questo fattore, soprattutto per fondi immobiliari che durano molti anni, espone gli investitori a maggiori rischi, come avvenuto nel 2008 con la crisi dei mutui che ha portato al fallimento di numerosi fondi d’investimento.

Costi dei fondi immobiliari italiani

Da un punto di vista finanziario, gli oneri che gravano su un fondo immobiliare sono inferiori a quelli che in genere devono essere sostenuti per altre fonti di investimento. Questo è il motivo maggiore che spinge molti a investire in questa particolare tipologia di fondo.

Il vantaggio di investire in un fondo per chi decide di acquistare le quote al momento di emissione, è quello di acquistare dei titoli ad un prezzo definito in fase di costituzione, diversamente, chi entra in corsa su decisione del consiglio di amministrazione, acquista i titoli a un valore determinato dal mercato, o superiore.

Occorre però tener presente che in un fondo chiuso:

  • la scadenza è solitamente posta lontana dalla data di apertura del fondo, inoltre, è prevista la possibilità di un ulteriore allungamento di 3 anni nel caso in cui al momento della scadenza vi siano problemi sul mercato per la vendita del patrimonio in cui si è investito;
  • la cedola pagata può essere anche molto alta, ma il capitale investito resta immobilizzato per un lungo periodo.

Se vuoi approfondire il discorso legato agli investimenti immobiliari e gli strumenti a disposizione per fare speculazione immobiliare, ti consigliamo di leggere i nostri articoli di blog, ascoltare i nostri podcast su Youtube e Spotify ed accedere al nostro gruppo privato su Facebook.

 

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Alessandro Del Saggio
Smart Investor
Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e imprenditoria, credo nella crescita personale e nel miglioramento costante.

In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.

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