Investire in BTP: cosa sono e che rendimenti hanno i Buoni del Tesoro Poliennali

Quante volte negli ultimi anni ti è capitato di sentire parlare di BTP? Magari ascoltando al telegiornale una notizia sull’andamento dello spread, ossia il differenziale tra bund tedesco e Btp italiano a 10 anni. Cerchiamo allora di capire cosa sono i BTP. Che tipo di investimento sono? Che rendimento e che rischi hanno e qual è la durata di questa tipologia di investimento?

Cos’è un BTP?

Il mercato finanziario offre numerosi strumenti attraverso i quali poter investire. Scegliere il migliore o il più adatto dipende da molti fattori: l’orizzonte temporale che si ha a disposizione, il grado di rischio o il capitale, queste decisioni possono essere prese insieme ad un consulente ma l’obiettivo di Invershero è formare investitori consapevoli, capaci di “maneggiare” con abilità gli strumenti di investimento disponibili.

Tra tutte le possibili soluzioni di investimento una molto utilizzata in Italia è il BTP, ossia i Buoni del Tesoro Poliennali emessi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Sono titoli di debito che prevedono, a scadenza, la restituzione del capitale e, in corso, il pagamento di cedole fisse ogni sei mesi, secondo un rendimento, espresso in percentuale, fissato all’inizio.

La durata dei BTp è di 3, 5, 7, 10, 15, 20, 30 e 50 anni, rispondendo così a qualsiasi tipo di esigenza mostrata dall’investitore. Il più famoso tra questi è senz’altro quello a 10 anni che viene preso come riferimento per determinare l’altrettanto famoso spread tra BTP e Bund tedesco. Equivale a un termometro della salute dell’economia italiana, se questo numero raggiunge valori troppo alti qualcosa non sta funzionando come dovrebbe, se invece è basso o tende a scendere si viaggia a gonfie vele.

I Btp vengono emessi tramite asta marginale secondo determinate tempistiche. Nella seconda settimana di ogni mese avviene l’asta per i Btp a 3 e 7 anni, e qualora la domanda li richieda, anche per quelli a 15 e 30 anni. Nell’ultima settimana del mese invece avviene l’asta per i Btp a 5 e 10 anni. I Btp possono essere acquistati sia nella fase di emissione che sul mercato secondario, vediamo come.

Acquistare un BTP, tempistiche e modalità

Il Tesoro annuncia che un certo quantitativo di Btp, compreso in una forbice che determina massimo e minimo, viene messo in asta. A determinare il prezzo dell’obbligazione è l’incrocio tra l’offerta e le domande pervenute entro i termini utili. Per un risparmiatore non è possibile partecipare in modo diretto all’asta, ma lo può fare tramite il ricorso agli intermediari autorizzati, ossia le case di investimento e le banche iscritte ai registri della Banca d’Italia. L’investimento minimo è tendenzialmente di 1.000 euro e si aumenta la domanda per multipli di questa cifra.

L’asta marginale è utilizzata per collocare i titoli di Stato a medio e lungo termine. Ogni soggetto autorizzato a partecipare presenta la sua offerta, fino a un massimo di tre, e tali richieste vengono evase a partire dalla più alta scendendo fino all’esaurimento della quantità di Btp andata in asta. In questa fase tutti i partecipanti acquistano il titolo al medesimo prezzo, che è quello definito prezzo marginale. Per disincentivare offerte ritenute troppo basse, si fissa un prezzo di esclusione, al di sotto del quale le domande non vengono prese in considerazione.

I Btp possono essere acquistati anche successivamente, sul mercato secondario. Quello all’interno del quale si scambiano i titoli di Stato è il MOT, vi si accede sempre tramite il ricorso a un ente autorizzato a operare su di esso e con importo minimo di 1.000 euro e suoi multipli. Esiste anche un altro mercato sul quale si scambiano i suddetti titoli, l’ MTS nel quale il minimo negoziabile è 2 milioni di euro.

Il rendimento dei BTP

Quanto rendono i BTP?

Il guadagno dei Btp è composto dalle cedole, che vengono staccate ogni sei mesi per tutta la durata del loro contratto, e dall’eventuale differenziale tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita. Facciamo un esempio. Supponiamo che tu abbia acquistato il Btp in asta, potrai decidere di portarlo a scadenza e incassare 100, il prezzo nominale, oppure venderlo sul mercato secondario, rinunciando alle cedole.

Una piccola parentesi sul valore nominale è doverosa. La ritenuta fiscale si paga sulla differenza tra prezzo di emissione e prezzo nominale in fase di riscossione, possono quindi verificarsi tre situazioni differenti.

Se alla scadenza, il prezzo di riscossione sarà inferiore al prezzo di acquisto, verrà calcolato un credito pari al 12,5% sulla differenza tra i due valori. Tale credito di imposta può essere recuperato entro 5 anni maturando un debito di importo uguale, in altro caso verrà eliminato.

Se invece il prezzo alla riscossione sarà superiore al prezzo di acquisto, viene calcolata l’aliquota del 12,5% sulla plusvalenza.

Infine se il valore nominale è pari al prezzo di acquisto, si incasserà tale importo e la tassazione sarà solo sulle cedole semestrali.

Come precedentemente detto, il BTP gode di una tassazione agevolata rispetto ad altri strumenti, dal 2014 l’aliquota è pari al 12,5%.

Nella sua vita il prezzo del titolo subisce delle variazioni ed è in base a queste che si può decidere di cambiare le proprie strategie e intervenire sull’investimento.

BTP: caratteristiche principali

I BTP sono strumenti di investimento con arco temporale di medio e lungo periodo, senza dimenticare il lunghissimo rappresentato dai titoli a 30 e a 50 anni.

I Btp sono un tipo di investimento adatto a chi si pone obiettivi di medio e lungo periodo, il grado di rischio è relativamente basso, essendo emessi da uno Stato sovrano che rappresenta una garanzia, e soprattutto se si decide e si ha la possibilità di portarli fino alla scadenza. Quando invece si opta per un approccio più aggressivo e speculativo, lo strumento può diventare rischioso, in particolar modo per i Btp che hanno una durata lunga e una scadenza ancora lontana e perciò sono soggetti a oscillazioni anche ampie del loro valore.

Rischi e vantaggi di un investimento in BTP

Il principale vantaggio di un BTP è il suo flusso cedolare che rappresenta un’entrata certa e costante, oltre che garantita dallo Stato in persona. Il secondo elemento che gioca in favore di questo tipo di investimento è la sua alta liquidità. Qualora, cioè, si presenti la necessità di vendere l’asset anziché portarlo a scadenza, non si avrà difficoltà a cederlo sul mercato secondario. Infine il suo grado di rischio è considerato medio-basso.

Anche per questa tipologia di strumenti esiste il fattore rischio. Da un lato c’è il rischio emittente, qualora lo Stato che ha emesso il titolo, in questo caso il Tesoro che ha messo all’asta il Btp, risulti inadempiente nel pagamento delle cedole oppure nel rimborso del capitale, dall’altra c’è il rischio di mercato, rappresentato dalla necessità di dover vendere anticipatamente lo strumento, ma a un prezzo inferiore a quello di acquisto, generando così una minusvalenza. Un rischio, così come un vantaggio nei casi di fluttuazioni positive, tanto più grande quanto maggiore risulti la vita residua del Btp. Tale rischio è comunque compensato dalla garanzia, alla scadenza, della restituzione del capitale al valore nominale.

A tal proposito appare evidente come siano i BTP con durata superiore ai 15 anni quelli più soggetti a un rischio di mercato.

Differenze tra BTP e altri titoli

La differenza tra BTP e Bot è legata alla durata, molto più breve per questi ultimi, se si pensa che la più lunga è di soli 12 mesi. Questo presuppone anche che il Bot non paghi una cedola, ma il rendimento sia rappresentato tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Simili ai Bot sono i certificati del Tesoro zero coupon (CTZ) che però hanno una durata più lunga, pari a due anni.
Per quanto riguarda la differenza tra i BTP e i CCt, i Certificati di Credito del Tesoro, questi ultimi hanno una durata fissa di 7 anni, pagano una cedola semestrale che viene calcolata in funzione del valore del Bot a sei mesi più uno spread.

Appare evidente, se si vuole rimanere all’interno di titoli garantiti dallo Stato, come i Btp offrano una più ampia gamma di strumenti, una vasta scelta in funzione della durata e maggiori margini di guadagno. Non solo cedole più alte, ma anche, grazie alla capacità di leggere il mercato e l’andamento dei tassi nel medio-lungo periodo, oscillazioni di prezzo da sfruttare a proprio vantaggio.

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Piano Individuale Pensionistico (PIP): cos’è, come funziona, quali sono i vantaggi e le agevolazioni fiscali

Che cos’è e a cosa serve un piano individuale pensionistico?

Una delle forme di risparmio più scelte dai lavoratori, soprattutto i liberi professionisti, è il Piano Individuale Pensionistico, una forma di previdenza complementare di tipo integrativo su base volontaria che ovviamente si va a sommare a quella obbligatoria, così come previsto dalle attuali normative vigenti.

Insomma, se vuoi guardare al tuo futuro con serenità garantendo un comfort ideale anche per le persone che ti stanno accanto, il piano individuale pensionistico è certamente una soluzione da prendere in considerazione.

Come funziona il Piano Individuale Pensionistico

I piani individuali pensionistici sono degli strumenti di investimento sul futuro. Attraverso il versamento mensile di una quota, definita in base al piano scelto, è possibile accumulare una somma di denaro usufruibile una volta raggiunti i requisiti per accedere al sistema previdenziale previsto dalla legge italiana.

La forma di erogazione con cui ti sarà dato il denaro investito può essere di differente e dipende dal piano sottoscritto.

Puoi scegliere di accedere in una sola soluzione a tutta la somma a cui hai diritto oppure la puoi integrare mensilmente sulla pensione attraverso delle rate. Grazie a questa seconda opzione andrai a maggiorare l’entità della tua pensione.

In alcuni casi il piano individuale pensionistico permette anche di ottenere prima della scadenza una parte della somma di cui si ha diritto. Questa opzione deve essere, tuttavia, sottoscritta e inserita nel contratto al momento dell’accesso al piano.

A forma di ulteriore garanzia per il tuo investimento, è prevista anche la possibilità di rendere questa rendita vitalizia reversibile. In caso di decesso, potrà godere della rendita un’altra persona beneficiaria. Nel caso specifico i tuoi eredi potranno interamente riscattare quanto versato anche prima dell’età pensionabile.

Vantaggi di un Piano Individuale Pensionistico

Come avrai già capito questo strumento di investimento permette di accantonare denaro di cui potrai godere in futuro. Tuttavia, uno dei vantaggi di un piano individuale pensionistico è la flessibilità offerta da questa forma di risparmio.

Infatti, oltre a poter decidere le forme con cui potrai entrare in possesso della somma maturata, la legge ti permette anche di interrompere oppure modificare i versamenti previsti dal tuo piano pensionistico senza incorrere in alcun genere di penale.

A tal proposito, è consigliabile assicurarsi prima di sottoscrivere un piano individuale pensionistico che esso permetta la massima flessibilità di cui abbiamo parlato senza penali o, qualora presenti, in misura limitata.

Chi può aderire a un Piano Individuale Pensionistico

I piani individuali pensionistici sono stati destinati a tutti coloro che intendono costruirsi una pensione integrativa a prescindere dalla tipologia di professione e lavoro.

L’adesione è individuale e quindi non c’è alcun genere di vincolo in tal senso. Infatti, la legge italiana prevede anche la possibilità di prevedere piani individuali pensionistici per i figli a carico. Puoi sottoscrivere uno strumento di investimento a beneficio di un minore che può essere tuo figlio.

Nella sottoscrizione a beneficio di un minore, è prevista anche la possibilità di anticipare quanto versato oltre la misura del 30% in caso di una qualsiasi necessità legata allo studio oppure per l’avvio di un’attività professionale.

Anche in questo caso potrai godere di alcuni vantaggi dal punto di vista fiscale nonostante non sia tu il beneficiario del piano.

Quanto costa un Piano Individuale Pensionistico?

Nella quota che dovrai versare mensilmente per il piano sottoscritto è prevista una parte di costi. Per conoscere in maniera dettagliata i costi dello specifico piano individuale è necessario consultare la scheda dei costi presente nel documento informativo consegnato nel momento in cui stai valutando e sottoscrivendo l’adesione.

In alternativa, puoi visitare i siti ufficiali per valutare nel merito tutti i costi previsti oppure puoi anche fruire di alcuni comparatori come accade per mutui, prestiti e contratti di assicurazione.

Agevolazioni fiscali

Come previsto dalla legge italiana, il piano individuale pensionistico non solo permette di investire sul tuo futuro, ma anche di accedere ad interessanti agevolazioni fiscali di cui puoi godere fin da subito anche nel caso tu non sia il beneficiario.

In particolare, i contributi che versi sono deducibili dal reddito ai fini IRPEF fino ad un massimo di 5164,57 euro per ogni anno.

Dunque, questo ti permette di pagare subito meno imposte sui redditi. In aggiunta, con lo stesso tetto massimo, puoi anche portare in deduzione i versamenti effettuati a favore di familiari a carico.

I rendimenti previsti dalla gestione finanziaria, vanno tassati con un’aliquota massima che può raggiungere il 20% e non il 26% come invece previsto per altre forme di risparmio.

La parte di pensione complementare e il capitale possono essere tassati con un’aliquota agevolata che oscillerà tra il 9 e il 15%, in base agli anni in cui hai aderito al piano individuale.

Invece, se per qualsiasi esigenza devi ottenere un’anticipazione sul tuo piano individuale oppure devi riscattare delle posizioni individuali per far fronte ad una spesa, questi sono tassati con un’aliquota agevolata che può variare sempre tra il 9 e il 15% in funzione degli anni in cui si ha aderito. In altri casi è prevista un’aliquota maggiore pari al 23%.

Pignorabilità

Spesso quando si decide di effettuare un investimento e per integrare il proprio futuro, in particolar modo la propria pensione, si teme la possibilità che questo genere di investimento possa essere pignorato per qualsiasi problematica.

Tuttavia, questo non può accadere nel caso dei piani individuali pensionistici. Infatti questo è uno straordinario vantaggio di cui dispongono i piani individuali rispetto ad altri strumenti della previdenza complementare.

Nello specifico sono sia impignorabili che insequestrabili dall’autorità giudiziaria. In parole povere, nel caso in futuro ti dovessi trovare ad avere a che fare con i creditori di vario genere, non sarà possibile effettuare il pignoramento di questo strumento prima della sua data di scadenza.

Come se non bastasse questo, non potranno essere pignorati neppure i versamenti che tu hai ricevuto una volta raggiunta l’età pensionabile.

Le tipologie di prestazioni

Il piano individuale pensionistico ti permette di integrare la tua pensione futura, ma anche di gestire al meglio una somma di denaro che nel frattempo hai accumulato.

In particolare questo strumento d’investimento ti permette diverse tipologie di prestazioni.

Qualora tu abbia effettuato almeno 5 anni di adesione al fondo al momento del pensionamento, puoi effettuare una scelta secondo quella che è la tua esigenza specifica:

  • Puoi ottenere tutto il capitale accumulato in rendita, il che ti permetterà di avere in buona sostanza una pensione complementare.
  • Puoi scegliere di riscuotere il capitale fino ad un massimo del 50% su tutta la somma accumulata, mentre la restante parte sarà versata in rendita integrando la pensione.
  • Puoi utilizzare tutta la tua posizione in capitale a patto però che il 50% del montante accumulato ti dia una rendita annua inferiore al 50% dell’assegno sociale
  • Puoi anche prelevare tutta la parte del capitale versato prima dell’età pensionabile per soddisfare delle improvvise esigenze.

In questo caso si parla di anticipazioni che possono essere effettuate per situazioni specifiche come spese sanitarie, straordinarie e documentate per l’acquisto oppure per la ristrutturazione della prima casa per te oppure per i tuoi figli oppure per motivi personali e familiari.

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Profilo di rischio: cos’è e perchè è importante conoscerlo

Tutti gli investitori hanno atteggiamenti diversi nei confronti del rischio. Quando si tratta di investire, è importante valutare attentamente il profilo di rischio e la propria tolleranza, bisogna infatti considerare la possibilità di perdere denaro o che i rendimenti possano non rispettare le aspettative.

Comprendere la tua tolleranza al rischio personale ti aiuterà a scegliere una migliore allocazione patrimoniale creando un mix di investimenti adeguati alle tue esigenze.

Cos’è il profilo di rischio?

Il profilo di rischio è una misura della quantità di rischio che si dovrebbe assumere nei propri investimenti considerando vari fattori come la situazione finanziaria, le necessità e la propensione alle perdite.

Poiché la maggior parte di questi fattori è personale, il profilo di rischio varia da individuo a individuo.

Perché è necessario valutare il profilo del rischio?

Il profilo di rischio determina come dividere il proprio denaro tra investimenti rischiosi e meno rischiosi, è quindi il primo passo da compiere verso un lavoro di diversificazione degli investimenti.

I profili di rischio possono essere creati in vari modi, ma generalmente iniziano con dei questionari specifici. Attraverso le risposte di un individuo ad alcune domande, i consulenti finanziari (umani o virtuali) possono aiutarti a modellare l’allocazione patrimoniale sui differenti asset a disposizione.

Questa diversificazione delle attività influirà sul rischio nel tuo portafoglio, quindi è importante che si allinei bene con il profilo di rischio.

Delineando il tuo profilo di rischio sarai in grado, da solo o con l’aiuto di un consulente, di fare le scelte migliori per la diversificazione dei tuoi investimenti. Nello specifico sarai in grado di capire se un asset è adatto oppure no al tuo profilo di rischio in base ai fattori sopra citati ma anche sulla base della tua esperienza da investitore.

L’identificazione del tuo profilo è un’operazione delicata e complessa che deve essere costantemente aggiornata, questo poichè con il passare del tempo, oltre ad accumulare maggiore esperienza, cambiano le tue necessità e le tue priorità.

I possibili profili di rischio di un investitore

Il profilo di rischio di un investitore può essere classificato all’interno di uno di questi quattro livelli:

Profilo con tolleranza bassa: investitore scrupoloso che vuole limitare le perdite attraverso investimenti conservativi o a basso rischio

Profilo con tolleranza media: è disposto a sostenere perdite fino al 15% annuale, preferisce asset a medio-lungo termine a basso o medio rischio

Profilo con tolleranza sopra la media: si tratta di un investitore esperto con un portafoglio diversificato in investimenti a basso, medio ma anche alto rischio

Profilo con tolleranza elevata: opera con asset molto volatili come le valute tradizionali o digitali, le materie prime e altri strumenti strutturati, è in grado di sostenere una perdita superiore al 25% annuale

Componenti della valutazione del profilo di rischio

Esistono tre componenti del profilo di rischio di un individuo:

1.Capacità di correre rischi

2.Tolleranza al rischio

3. Necessità di correre rischi

Tutti e tre insieme opportunamente analizzati a fondo ti consentiranno di determinare il tuo profilo di rischio. A questo punto vediamo nel dettaglio di cosa si tratta:

La capacità di correre rischi

La capacità di rischio è semplicemente una misura della quantità che sei disposto a correre in relazione alla tua situazione finanziaria attuale. Inoltre devi anche valutare alcuni fattori. In primis c’è quello dell’età che gioca un ruolo enorme nella tua capacità di correre rischi. Gli investitori più giovani hanno infatti un orizzonte temporale più lungo per investire e anche un flusso di reddito che presumibilmente continuerà ad aumentare negli anni.

Da ciò si evince che possono correre più rischi rispetto agli investitori anziani che invece devono cercare di conservare la ricchezza in prossimità della pensione. In secondo luogo un altro fattore da valutare riguarda il reddito; infatti, se il tuo è imprevedibile come ad esempio viene determinato da un lavoro da libero professionista o fonti di reddito stagionali, la tua capacità di gestire le perdite sugli investimenti potrebbe essere molto bassa.

Viceversa se il tuo flusso di reddito è prevedibile e tendente al rialzo, puoi di conseguenza assumere un rischio maggiore con la consapevolezza che eventuali perdite non ti ridurrebbero sul lastrico. Infine il terzo fattore su cui devi soffermarti per analizzare le tue capacità di correre dei rischi finanziari riguarda l’importo del risparmio che intendi investire.

Se infatti non disponi di soldi sufficienti, non è consigliabile assumere rischi elevati con qualsiasi importo anche se ridotto. In genere, maggiore è il risparmio, tanto più grande è il rischio che puoi correre.

La tolleranza al rischio

La tolleranza al rischio misura il tuo atteggiamento psicologico nei suoi confronti e delle eventuali perdite che si potrebbero determinare, solitamente cominci a sentirti preoccupato non appena vedi delle perdite oppure riesci ad accettarle con la consapevolezza che le avevi preventivate?

Per tolleranza al rischio si intende tuttavia anche la valutazione di quanti soldi puoi perdere senza subire contraccolpi psicologici (perdita di sonno stress, ecc.) Questo è l’aspetto più difficile da giudicare del profilo di rischio perché tratta delle emozioni che potrai vivere in una situazione ipotetica ma comunque da considerare reale vista la volatilità della maggior parte dei mercati finanziari.

La necessità di correre rischi

La capacità di assumere il rischio e la tolleranza al rischio sono le due componenti principali per valutare attentamente il tuo profilo, ma come accennato in precedenza nei tre punti numerati, c’è anche un altro aspetto che deve essere preso in considerazione ovvero la necessità di assumerti il rischio.

Immagina di avere un’alta capacità di correre rischi e anche una certa tolleranza, ma tutti i tuoi obiettivi finanziari sono già stati completati e raggiunti. Di conseguenza puoi semplicemente conservare i tuoi capitali in un fondo obbligazionario o in investimenti poco volatili senza dover necessariamente correre altri rischi.

Diversifica il portafoglio degli investimenti

Costruire dei portafogli ben diversificati in grado di soddisfare le esigenze di un investitore richiede non solo conoscenza del mercato ma anche competenza nella gestione del rischio. Infatti, devi sapere che i tuoi obiettivi si evolvono costantemente e l’orizzonte di investimento diventa sempre più piccolo con il passar del tempo.

Le fluttuazioni del mercato sono in tal senso deleterie ai fini delle perdite che sono sempre dietro l’angolo, pertanto anche il tuo portafoglio di investimenti dovrebbe cambiare di conseguenza. Il tipo di rischio che è disposto a correre un ragazzo di 25 anni potrebbe e dovrebbe non essere lo stesso di un uomo di 40 anni. Con il cambiamento delle priorità e delle responsabilità, anche gli obiettivi di investimento cambieranno.

Per questo motivo, è importante che tu sia in sintonia con la tua propensione al rischio.

Come puoi diversificare il tuo portafoglio?

La diversificazione del portafoglio è un argomento molto complesso e delicato che merita il giusto approfondimento, intanto, se vuoi riceverei dei consigli e degli spunti pratici su come rendere più vario il tuo paniere di investimenti, entra nella nostra community su Facebook.

 

Sublocazione immobiliare: come funziona, differenti tipologie e diritti del proprietario

La sublocazione immobiliare o sublocazione affittuaria, più comunemente chiamato subaffitto, è la pratica/situazione nella quale un affittuario può affittare a sua volta l’appartamento a un’altra persona.

Si tratta di una procedura completamente legale purché vengano rispettati determinati prerequisiti.

Innanzitutto la sublocazione affittuaria può essere svolta previo consenso del proprietario, tale consenso deve essere indicato all’interno del contratto di affitto o, in un secondo momento, in forma scritta.

Qualsiasi rapporto tra l’affittuario e una terza persona deve essere regolato da un contratto di sublocazione immobiliare, un documento simile al classico contratto di affitto, i cui dettagli sono regolati dall’articolo numero 262 del Codice Civile.

Affinché si possa parlare a tutti gli effetti di sublocazione affittuaria, il rapporto contrattuale in questione deve avere unicamente un carattere temporaneo e provvisorio. A termine del periodo prestabilito l’affittuario principale deve rioccupare l’immobile. Stando a norma di legge, la durata del contratto di sublocazione affittuaria dev’essere potenzialmente inferiore a quella dei regolari contratti d’affitto.

Quindi non è possibile creare un rapporto contrattuale di sublocazione affittuaria la cui durata sia per qualche motivo superiore a quella dell’affitto tradizionale.

Nota bene: se vuoi ospitare dei parenti, amici o partner non devi realizzare un apposito contratto di sublocazione, nemmeno se loro partecipano alla contribuzione delle spese dell’affitto. L’ospitalità non viene considerata alla pari di un rapporto contrattuale vero e proprio.

I diritti del proprietario

Il proprietario dell’abitazione si può rifiutare di concedere il subaffitto. In particolare, stando alla Legge dello Stato Italiano ci sono ben tre casi in cui il proprietario si può rifiutare di concedere l’immobile in subaffitto.

Il primo caso riguarda la mancata comunicazione delle condizioni di sublocazione. Il proprietario deve essere costantemente cosciente di tutto ciò che concerne il suo immobile. Se gli venisse rifiutata l’opportunità di sapere tutti i dettagli del contratto di sublocazione affittuaria, egli potrebbe negare quest’opportunità fino ai dovuti chiarimenti in merito.

Un’altra condizione riguarda l’abusività delle condizioni. Qualora il proprietario venisse a conoscenza di tutte le condizioni e le reputasse abusive, potrebbe intervenire negando la facoltà d’utilizzo della sua abitazione in condizioni di sublocazione affittuaria.

A chi spetta decidere se le condizioni sono abusive oppure no? Ovviamente al proprietario dell’abitazione. Non esistono dei limiti a termini di Legge stando ai quali si può decidere liberamente se le condizioni della sublocazione affittuaria sono abusive oppure no. Si rimanda, quindi, tutto al libero giudizio.

Infine è possibile negare l’utilizzo del locale in qualità di subaffitto se questo è fonte di pregiudizio. Per esempio, il locale che viene subaffittato non deve cambiare la destinazione d’utilizzo.

È severamente vietato eseguire una sublocazione affittuaria senza informare con largo anticipo il locatore principale. Quest’ultimo non solo deve essere in grado di leggere tutte le condizioni del contratto di sublocazione, ma deve anche aver espresso il consenso.

Il proprietario può anche ritirare il suo consenso per la sublocazione. Questo può avvenire se le condizioni del rapporto di sublocazione affittuaria venissero modificate senza la sua soddisfazione. Il locatore principale può compilare il modulo per le modifiche unilaterali e inviarlo all’affittuario principale per esprimere il suo rifiuto ad accettare le nuove condizioni di sublocazione.

Tale dissenso deve comunque essere opportunamente motivato con le dovute spiegazioni.

In alcuni casi è persino possibile che avvenga la disdetta completa del contratto principale. Questo è possibile se l’affittuario principale non comunica le condizioni di sublocazione al proprietario dell’immobile, se l’affittuario non rispetta il rifiuto del locatore principale di fornire il suo consenso e se il locatore non è stato informato per niente dell’avventura sublocazione è possibile disdire unilateralmente il contratto.

La procedura di disdetta del contratto di locazione principale deve comunque seguire tutte le regole che spesso vengono riportate nel contratto d’affitto principale.

Sublocazione totale o parziale

Si può subaffittare una parte della casa? E l’intera abitazione?

La risposta viene data dall’articolo di riferimento, il n.2, Legge n. 392/78.

A tal proposito si identificano due tipologie di subaffitto.

La legge spiega che la sublocazione totale non è possibile (salvo consenso del proprietario), mentre quella parziale è ammessa (salvo rifiuto del proprietario).

La sublocazione immobiliare totale

La sublocazione totale prevede che un subaffittuario possa usufruire dell’intero appartamento, in seguito alla stipula di un contratto di questo tipo diventa l’inquilino principale dell’abitazione.

Questa tipologia di subaffitto può verificarsi nei casi in cui l’affittuario abbia la necessità prematura di trasferirsi, dovendo quindi pagare l’affitto al proprietario o una mora in caso di recessione anticipata, decide di subaffittare l’intero spazio.

Pur non abitando più nell’abitazione l’affittuario conduttore è tenuto a pagare l’affitto al proprietario.

La sublocazione immobiliare parziale

Come lascia intuire il nome, un contratto di sublocazione parziale prevede che il subconduttore possa usufruire soltanto di una parte dello spazio, solitamente una stanza più le aree comuni come bagno, sala e cucina.

Questo tipo di sublocazione, molto più frequente, si verifica quando un affittuario intenzionato a recuperare parte del costo dell’affitto, riceve il consenso dal proprietario al subaffitto. Come puoi immaginare questa situazione si verifica soprattutto con gli studenti e i lavoratori fuorisede che, per velocizzare le pratiche hanno affittato un intero appartamento, ma sono intenzionati ad abbattere i costi.

In questa situazione l’affittuario continua a vivere nell’abitazione e a contribuire (a seconda del contratto) alle spese.

Il rapporto contrattuale tra il subaffittuario e il proprietario

A termini di Legge fra queste parti non è prevista assolutamente alcuna relazione. Tuttavia esistono quattro casi in cui si può verificare un rapporto giuridico diretto tra il sub conduttore e il locatore.

Essi sono:

  • il proprietario può rivolgersi al subconduttore per ammonirlo oppure obbligarlo a utilizzare il locale come permesso dalle condizioni contrattuali
  • il proprietario può eseguire la ritenzione degli oggetti appartenenti al sub conduttore, qualora non venisse pagato l’affitto
  • il proprietario può intestare il contratto di locazione principale al subaffittuario qualora il contratto di affitto principale venisse disdetto
  • il proprietario può rivolgersi al Pretore o all’Ufficio della Conciliazione per chiedere lo sfratto del sub conduttore al termine del principale contratto affittuario

Non esistono altre possibilità di rapporto contrattuale tra il sub conduttore e il proprietario dell’immobile. Va ricordato che, come è stato stabilito dall’articolo 273 bis, le varie disposizioni in materiale alla proroga o disdetta contrattuali si possono applicare anche al contratto di sublocazione.

Come subaffittare una casa?

Ok, ti sei informato riguardo al subaffitto e ora vuoi mettere in pratica. Come effettuare una sublocazione affittuaria?

Innanzitutto, una volta trovata la persona interessata a subentrare, devi informare il proprietario dell’immobile comunicandogli la durata della sublocazione, l’area destinata (stanza, intera abitazione) e i dati del subaffittuario. Se il subaffittuario fosse extracomunitario è necessario presentare il modello di “dichiarazione di ospitalità”. Assicurati inoltre di disporre di un consenso scritto da parte del proprietario alla pratica della sublocazione affittuaria.

Se si tratta di una sublocazione totale, questo deve essere specificato nel contratto con il proprietario, altrimenti quest’ultimo può richiedere in qualsiasi momento l’uscita dall’abitazione sia dell’affittuario che del subaffittuario.

Il contratto di sublocazione deve attenersi ai tempi del contratto di locazione, ovvero deve avere una durata inferiore o uguale. In caso di durata superiore, questa terminerà allo scadere del contratto di locazione tra proprietario e affittuario.

Il contratto di sublocazione deve essere registrato pagando l’imposta di registro (modello F24 Elide) entro 30 giorni dalla stipula del contratto, presso l’Agenzia delle Entrate con il modello RLI.

I rischi della sublocazione immobiliare

Come ogni rapporto contrattuale, anche questo include un gran ventaglio di rischi anche abbastanza variabile. Davanti a un contratto di sublocazione l’affittuario-locatore si addossa la responsabilità legata al comportamento del subaffittuario.

Se quest’ultimo danneggiasse il locale in qualche maniera, ne risponderebbe l’affittuario principale che dovrà risarcire i danni al proprietario dell’immobile. Allo stesso modo, qualora il subaffittuario non pagasse l’affitto, lo sarebbe tenuto a fare l’inquilino principale al posto suo anche se non ha utilizzato l’immobile.

Ora che hai sicuramente più chiaro il funzionamento della sublocazione immobiliare, sei in grado di decidere se questo tipo di operazione immobiliare faccia al caso tuo oppure no. Se hai ancora dei dubbi, se non hai trovato le informazioni che cercavi, puoi farci le tue domande scrivendo un post nel nostro gruppo privato su Facebook, saremo felici di aiutarti!

 

Saldo e stralcio immobiliare: cos’è, come funziona e quali sono i vantaggi

La procedura di saldo e stralcio immobiliare, considerata da molti una procedura win-win in quanto offre vantaggi sia ai debitori che ai creditori, è una soluzione che  prevede l’acquisto di un immobile da parte di una persona fisica o società che si occupa di pagare tutti i debiti contratti dal proprietario del bene. Le operazioni di saldo e stralcio immobiliare possono essere applicate sia a locali ad uso residenziale che commerciale, prima che il bene venga venduto in asta giudiziaria.

Se stai sentendo parlare per la prima volta di saldo e stralcio o se lo hai soltanto sentito nominare qualche volta, devi sapere che questo tipo di operazione permette, con le dovute analisi, di sviluppare ottimi affari in ottica di speculazione immobiliare, acquistando immobili ad un prezzo inferiore al loro reale valore.

Se sei interessato ad effettuare un’operazione di questo genere, il consiglio è quello di affidarsi a società di professionisti che ti affiancheranno in questa procedura complessa soprattutto dal punto di vista legale.

L’ABC del saldo e stralcio: l’immobile, l’acquirente e la banca

Molto spesso, chi acquista un immobile contrae un mutuo pari alla totalità, o a una parte del valore dell’immobile.

Le banche e gli istituti finanziari, contestualmente alla stipula del contratto di acquisto e a quello di mutuo, provvedono a iscrivere un’ipoteca sull’immobile, questa costituisce il titolo che la banca detiene a impossessarsi della casa qualora il debitore non sia in grado di pagare le rate del mutuo.

Tale concetto sta alla base del contratto di mutuo legato a un bene immobile, che di per sé rappresenta proprio la garanzia del debito sottoscritto da chi acquista la proprietà per un periodo normalmente compreso tra i 5 e i 30/40 anni.

Il mutuo è disciplinato dal Codice Civile il quale, all’art. 1813, lo inquadra come un contratto a titolo oneroso, con il quale una parte si impegna a consegnare all’altra un determinato ammontare di denaro (o altri beni fungibili), con la promessa della restituzione nella stessa misura e quantità. In questo caso, la parte che eroga il denaro è l’istituto bancario, e quella che si impegna a restituirlo con gli interessi è il mutuatario.

Nel corso degli anni può accadere che colui che ha contratto il debito incontri difficoltà economico-finanziarie che non aveva previsto e una delle possibili conseguenze di tale situazione è il mancato pagamento di una o più rate del mutuo ipotecario.

Cosa avviene quando il mutuatario non paga le rate del mutuo? Il discorso varia molto a seconda del numero di rate non pagate, infatti, già dalla prima la banca provvede a inviare un sollecito al titolare che se non onora tempestivamente il debito verrà segnalato alla Centrale Rischi, un archivio digitale in cui sono riportati i nominativi di coloro che risultano inadempienti di uno o più pagamenti.

A partire dal 180° giorno di mutuo non pagato, che con scadenze mensili equivalgono a 6 rate, l’istituto finanziario si attiva per il recupero del credito tramite un legale. I sei mesi non devono essere necessariamente consecutivi e, anche in questo caso, la banca che ha erogato il mutuo può richiedere, come dispone l’art. 40 del Testo Unico in materia bancaria, la risoluzione immediata del contratto per inadempienza e richiedere al debitore la restituzione dell’intero importo ancora da saldare, maggiorato di interessi e spese.

È evidente che trascorrono parecchi mesi tra il mancato pagamento della prima rata e l’avvio del procedimento esecutivo da parte dell’istituto bancario il quale, per quanto possibile, cerca di evitare il recupero forzoso dell’immobile, poiché le tempistiche sono lunghe e inoltre, il valore di vendita di una casa all’asta potrebbe risultare inferiore all’ammontare del mutuo residuo a carico del debitore.

L‘atto del mutuo, tendenzialmente sottoscritto davanti a un Notaio, costituisce il titolo esecutivo che permette al creditore, in questo caso la banca, ad avviare le pratiche per il pignoramento dell’immobile il quale, alla scadenza dei termini previsti per legge, sarà venduto all’asta: il ricavato spetterà all’istituto bancario, la parte che vanta un credito insoddisfatto.

La procedura di saldo e stralcio immobiliare: quando e come iniziare

Quando si effettua un saldo e stralcio?

Nella fase immediatamente successiva all’avvio della procedura esecutiva intrapresa dalla banca nei confronti del mutuatario, è il momento di intervenire, se sei interessato all’acquisto dell’immobile con la modalità di saldo e stralcio.
Tutte le parti in causa, debitore e creditore, sanno che, a causa della burocrazia e dei molteplici eventi che potrebbero verificarsi dall’inizio del procedimento esecutivo, il percorso per giungere alla sua chiusura si rivela spesso lungo, tortuoso e soprattutto costoso.

Quello che molti aspiranti acquirenti e mutuatari insolventi non sanno però è che, per uscire da una spirale negativa e dolorosa, una delle soluzioni cui si può ricorrere è proprio la vendita (o l’acquisto) dell’immobile a saldo e stralcio.

Se vuoi scoprire se nella tua zona esiste una situazione di insolvenza che si sta protraendo da molto tempo, puoi verificare sul sito del Tribunale, presso la sezione dedicata alle esecuzioni immobiliari.

Puoi consultare il registro dei procedimenti in corso, classificati secondo un numero di registro generale, tipologia e zona di ubicazione.

Per quanto riguarda la documentazione riguardante l’azione esecutiva, avrai accesso alla perizia immobiliare e ai principali documenti, offuscati dei dati sensibili per questioni di privacy.

Una verifica ulteriore da parte tua è nel tuo esclusivo interesse, perché potresti scoprire che l’ammontare dei debiti è maggiore di quello che hai riscontrato nei documenti del tribunale, poiché altri creditori si sono nel frattempo aggiunti al procedimento esecutivo. Per verificarlo, è consigliabile effettuare una visura dell’immobile e in seguito richiedere l’accesso agli atti del procedimento, per farlo avrai bisogno della delega del debitore.

Dovrai anche valutare se la tua capacità di negoziazione e risoluzione dei problemi è superiore alla media, poiché ogni situazione si presenta con particolari caratteristiche, che necessitano di prontezza e flessibilità da parte di entrambe le parti.

La capacità di negoziazione: perché è importante nel saldo e stralcio immobiliare

Abbiamo accennato abilità di negoziazione, un elemento molto importante nell’acquisto di un immobile a saldo e stralcio. Ma perché, ti chiederai, non bastano i soldi e l’accordo con il debitore per finalizzare la transazione?

Nel momento in cui conosci l’esatto ammontare dei debiti contratti dal mutuatario, hai la possibilità di presentarti alla banca creditrice come persona interessata all’acquisto dell’immobile oggetto dell’esecuzione e trattare sull’importo totale dei debiti da estinguere, perché sarai proprio tu a pagarli per conto del mutuatario, chiudendo definitivamente la sua posizione debitoria e diventando proprietario dell’immobile.

Da parte sua, la banca sa benissimo che una riduzione delle sue pretese finanziarie è conveniente, se la prospettiva è quella di ricevere in un brevissimo lasso di tempo l’importo concordato con il potenziale acquirente. L’alternativa è quella di attendere i tempi tecnici e burocratici della vendita all’asta, con il rischio che questa vada più volte deserta a causa di un’ubicazione geografica dell’immobile poco allettante e che ne riduce notevolmente il valore commerciale.

La peggiore delle ipotesi, che non è così raro si verifichi, determina che l’istituto bancario non solo dovrà attendere molto tempo prima di vedere concluso il procedimento esecutivo, ma difficilmente riuscirà a recuperare l’importo del credito che vanta nei confronti dell’esecutato.

Questa è la molla principale che dovrà guidare le tue trattative con la banca: di fronte alla prospettiva di liquidità certa e immediata, potrai ottenere una riduzione significativa della cifra totale dei debiti accumulati dal mutuatario. Il termine saldo e stralcio si riferisce proprio al fatto che, da una parte, l’acquirente si occupa di saldare i debiti dell’esecutato che vengono stralciati, dall’altra parte la banca accetta di percepire una somma inferiore a quella inizialmente dovuta.

La procedura di saldo e stralcio immobiliare: perché i documenti sono importanti

Visionare tutta la documentazione utile a conoscere le informazioni che riguardano l’immobile e l’esecutato ti aiuterà a inquadrare completamente la situazione oggettiva, che include sia elementi formali che sostanziali.

Poiché dovrai anche controllare con attenzione che l’immobile di tuo interesse sia regolare dal punto di vista catastale e urbanistico, oltre alla situazione finanziaria da sistemare tramite il saldo e stralcio dei debiti.

Da questo punto di vista, ricorda che non sarai da solo, perché ti potrai avvalere della preziosissima collaborazione di professionisti che tu reputerai preparati e competenti.

Esistono anche società che si occupano di guidare il potenziale acquirente nella scelta dei procedimenti esecutivi ritenuti più convenienti, con il pagamento di una percentuale prestabilita, gli esperti incaricati ti aiuteranno a muovere i passi giusti per finalizzare l’operazione in tranquillità e sicurezza, in quanto già conoscono le informazioni utili e gli step da seguire nel saldo e stralcio immobiliare.

Il consiglio generale è, in ogni caso, quello di riservare una parte del proprio tempo all’approfondimento della tematica, perché ti accorgerai che ognuno dei tuoi interlocutori conosce molto bene una parte dell’argomento, mentre su alcuni dettagli potrebbe non soffermarsi troppo. Sarai proprio tu a collegare tutte le informazioni in modo opportuno, con le domande giuste che, ricorda, dovrai sempre sentirti libero di porre.

I vantaggi del saldo e stralcio immobiliare

Sono numerosi i lati positivi dell’operazione di saldo e stralcio immobiliare, sia per la banca creditrice, che ottiene in poco tempo una grossa percentuale del credito vantato nei confronti del debitore, sia per quest’ultimo, che non subisce le gravi conseguenze legate al procedimento esecutivo, prima fra tutte l’impossibilità di presentare un’istanza di finanziamento in un periodo futuro.
Per quanto riguarda l’acquirente, con un po’ di impegno, flessibilità e pazienza, si può entrare in possesso di un immobile a un prezzo notevolmente più basso rispetto a quelli di mercato, destinando ad esempio una parte della propria liquidità alla sua ristrutturazione.

Queste sono le informazioni più importanti e le cose da sapere sulla procedura di saldo e stralcio, se sei interessato a svolgere un’operazione di questo tipo ma stai cercando ulteriori informazioni o i consigli di qualcuno più esperto, entra nella nostra community su Facebook, troverai altri imprenditori ed investitori disposti ad aiutarti.

 

fondo immobiliare come funziona

Fondo immobiliare: cos’è, come funziona, quali sono i costi, pro e contro

Se sei interessato al mondo degli investimenti immobiliari, avrai sicuramente sentito parlare dei fondi immobiliari o fondi d’investimento comuni immobiliari, sono strumenti per operazioni di speculazione immobiliare con una fee di ingresso maggiore rispetto al crowdfunding immobiliare.

Un fondo immobiliare è un particolare mezzo di investimento a medio lungo termine, che prevede un guadagno a scadenza. In maniera simile al crowdfunding immobiliare permette di investire in immobili unendosi a un gruppo di persone,  ma prevede a capo della struttura un consiglio di amministrazione e precise linee di gestione del patrimonio.

Cos’è un fondo immobiliare

Un fondo comune immobiliare è un ente finanziario che fu introdotto in Italia nel 1998. Un fondo d’investimento viene definito immobiliare quando investe almeno i due terzi del proprio patrimonio in immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società che agiscono sul mercato dei beni immobili. Tale requisito deve essere raggiunto entro 24 mesi dalla costituzione del fondo e deve valere perennemente. La percentuale può essere abbassata al 51% nel caso in cui il fondo investa non meno del 20% del patrimonio in operazioni di cartolarizzazione o crediti garantiti da ipoteca.

Una delle caratteristiche, nonché vantaggio di un fondo immobiliare, è la possibilità di investire in immobili senza disporre di cifre ingenti per l’acquisto di un immobile, infatti, ogni investitore può acquistare alcune quote di capitale che verranno poi impiegate dal fondo per le varie operazioni immobiliari.

Un fondo immobiliare, attraverso l’emissione di quote, crea una versione più liquida di un investimento immobiliare, consentendo all’investitore di operare senza dover acquistare personalmente l’intero immobile.

Tipologie e caratteristiche di un fondo immobiliare

Un fondo immobiliare può essere chiuso, in questo caso è possibile acquistare le quote solo al momento della costituzione, oppure aperto, quando è possibile avere rimborsi anticipati e fare emissioni anche in fase successiva alla creazione.

I fondi d’investimento immobiliare sono classificati in base:

  • ai soggetti a cui si rivolgono (retail o investitori esperti)
  • alle modalità di acquisizione (apporto, non apporto)
  • alla politica di distribuzione (a distribuzione o ad accumulazione)

Un fondo immobiliare ha tendenzialmente una durata minima di 10 anni e una scadenza indicata sul prospetto, entro la quale ogni investitore riceverà indietro i capitali investiti.

I fondi immobiliari possono operare utilizzando la leva finanziaria, questo permette loro di effettuare operazioni dal valore estremamente maggiore al reale patrimonio a disposizione.

Come funziona un fondo immobiliare

La prima fase di creazione di un fondo immobiliare prevede la costituzione e la sottoscrizione delle quote. Ogni fondo ha un patrimonio iniziale definito, tale importo viene suddiviso in quote acquistabili dagli investitori, una volta raggiunto l’ammontare che verrà poi utilizzato dal fondo per operare, le sottoscrizioni vengono chiuse. Talvolta, in caso di fondo immobiliare aperto, è possibile che vengano emesse nel corso del tempo altre quote per aumentare il capitale, permettendo ulteriori investimenti.

Successivamente il fondo seleziona, secondo linee guida di gestione stabilite in fase di costituzione, gli immobili su cui operare, possono questi essere immobili residenziali piuttosto che commerciali a seconda della preferenza del fondo.

Alla scadenza, che può verificarsi anche dopo 30 anni, ad ogni investitore verrà restituita la somma investita e la maggiorazione, dovuta a un esito positivo delle operazioni. Può succedere però che ci sia una diminuzione del valore degli immobili, che porterebbe a una perdita di parte del capitale investito.

Alcuni fondi immobiliari sono quotati in borsa, questi sono gli unici che permettono di liquidare le proprie posizioni in qualsiasi momento.

Vantaggi e svantaggi di un fondo immobiliare

Lasciamo un momento da parte i fondi immobiliari quotati in borsa, per dedicarci ai più classici immessi sul mercato.

Se un fondo quotato in borsa da la possibilità di liquidare le proprie posizioni in qualsiasi momento, il fondo non quotato in borsa offre il vantaggio di investire in un prodotto finanziario non legato all’andamento delle borse stesse. Questo rende il fondo immobiliare un ottimo strumento di investimento a medio lungo termine.

Il principale svantaggio è l’impossibilità di recuperare l’ammontare investito se non a scadenza del fondo, salvo diversi accordi contrattuali. Questo fattore, soprattutto per fondi immobiliari che durano molti anni, espone gli investitori a maggiori rischi, come avvenuto nel 2008 con la crisi dei mutui che ha portato al fallimento di numerosi fondi d’investimento.

Costi dei fondi immobiliari italiani

Da un punto di vista finanziario, gli oneri che gravano su un fondo immobiliare sono inferiori a quelli che in genere devono essere sostenuti per altre fonti di investimento. Questo è il motivo maggiore che spinge molti a investire in questa particolare tipologia di fondo.

Il vantaggio di investire in un fondo per chi decide di acquistare le quote al momento di emissione, è quello di acquistare dei titoli ad un prezzo definito in fase di costituzione, diversamente, chi entra in corsa su decisione del consiglio di amministrazione, acquista i titoli a un valore determinato dal mercato, o superiore.

Occorre però tener presente che in un fondo chiuso:

  • la scadenza è solitamente posta lontana dalla data di apertura del fondo, inoltre, è prevista la possibilità di un ulteriore allungamento di 3 anni nel caso in cui al momento della scadenza vi siano problemi sul mercato per la vendita del patrimonio in cui si è investito;
  • la cedola pagata può essere anche molto alta, ma il capitale investito resta immobilizzato per un lungo periodo.

Se vuoi approfondire il discorso legato agli investimenti immobiliari e gli strumenti a disposizione per fare speculazione immobiliare, ti consigliamo di leggere i nostri articoli di blog, ascoltare i nostri podcast su Youtube e Spotify ed accedere al nostro gruppo privato su Facebook.

 

Due segreti per avere successo in Investimenti e Business che ho imparato su una corda gialla di 4 cm

Quando faccio slackline incuriosisco sempre molti. Alcuni si fermano a scambiare due chiacchiere, altri fanno foto in silenzio e di sfuggita. Tanti poi si chiedono come io faccia a star su dritto, su quella corda gialla e traballante, non più spessa di 4 cm. Qualcuno pensa io abbia qualche strano talento, altri ci provano e dopo 5 minuti ci rinunciano.

La verità è che ci sono solo due “segreti”, che non sono poi tanto distanti dagli stessi che ho applicato in questi anni per ottenere risultati in business e investimenti.

1 – Serve allenamento

Inutile negarlo, sono nato senza alcun talento particolare, tanto meno con l’equilibrio.
Ma da quando ho visto un video di Redbull Slackline mi sono appassionato e ho giurato a me stesso che un giorno avrei camminato fino in fondo e così è stato, fino ad arrivare a percorrere oltre 500 metri a 3 metri di altezza.

Non è mai stato semplice e per questo mi sono allenato molto. Sono caduto, mi sono slogato più volte il polso, mi sono leccato le ferite ma mi sono sempre rialzato, facendo ogni volta un passettino in più.

Lo stesso è successo per il business e gli investimenti, i primi sono andati male, sono stati un disastro. Ho perso soldi, tempo e anche un po’ la faccia, con chi mi diceva che non ce l’avrei mai fatta.

Ma non mi sono arreso e con la giusta forza di volontà e allenamento si può arrivare davvero ovunque.

Serve pratica e allenamento, non basta studiare la teoria, ad un certo punto bisogna lanciarsi e non aver paura di cadere.

2 – Serve equilibrio, fisico e mentale

Ho scritto che non sono mai stato pratico con l’equilibrio, ma ben presto mi sono accorto che era ciò che dovevo apprendere e praticare per riuscire a farcela.

Ho imparato che quando sto per fare un brutto tonfo se stringo l’addome e do un colpetto sui fianchi riesco a recuperare la rotta e che non devo mai tener le ginocchia rigide o alla fine la corda l’avrà vinta.

Ho imparato che per arrivare fino in fondo devo essere concentrato, non lasciami distrarre ed essere in focus, imparare a dire no. Non pensare a cosa potrebbe andare male e liberare la mente.

Ed ecco che anche qui il paragone con business e investimenti è presto fatto.

Ebbene si, per avere successo nel mondo degli investimenti e business servono equilibrio e focus.

Equilibrio tra i propri portafogli di investimento (basso, medio e alto rischio).

Equilibrio tra entrate e uscite. Tra investimenti e risparmi. Tra il lavoro duro e godersi la vita. Tra redditi online e redditi offline.

Se sei alla ricerca del tuo equilibrio, se stai provando ad “allenarti” e sai cosa vuol dire cadere e rialzarsi ma anche se non lo sai e vuoi essere aiutato e affiancato nel tuo percorso di crescita nel mondo degli investimenti e dell’imprenditoria, entra nella nostra community privata!

 

NPL: cosa sono e come funzionano i Non Performing Loans

Sicuramente ricorderai la grande crisi finanziaria mondiale del 2008 che portò l’Italia sull’orlo del fallimento insieme ad altri Paesi dell’Europa come Grecia, Spagna e Portogallo.

In quell’occasione furono chiamati in causa sul banco degli imputati gli NPL ossia i non performing loans, meglio conosciuti come crediti deteriorati.

Nonostante gli NPL abbiano portato l’Europa in una situazione di tale pericolo, l’abitudine di ricorrere ai crediti deteriorati non è sicuramente stata abbandonata.

Ma che cosa sono esattamente e perché sono così pericolosi i non performing loans?

Che cosa sono gli NPL – non performing loans

Gli NPL, acronimo di “non performing loans” sono prodotti finanziari composti da crediti bancari incerti, più precisamente, l’incertezza è legata sia all’effettiva riscossione che alla tempistica.

I Non Performing Loans sono una categoria di Non Performing Exposures (NPE), caratterizzati dall’esposizione degli istituti di credito nei confronti di soggetti in stato di insolvenza. Questa solitamente è causata da difficoltà economiche delle persone o talvolta da una scorretta analisi e valutazione da parte della banca.

Costituiscono una delle tre categorie di Non Performing Exposures (NPE), che si distinguono in base alla diversa probabilità di recuperare il credito e alla scadenza.

Mutui, prestiti e finanziamenti, sono alcuni esempi di crediti bancari che compongono gli NPL, concessi sia a persone fisiche che ad aziende che presentavano, al momento della richiesta, le caratteristiche di sicurezza e affidabilità che di solito le banche pretendono dai propri debitori.

Gli istituti di credito internazionali hanno fatto per molto tempo ricorso ai crediti deteriorati, si stima che le banche italiane siano abbiano un ammontare di crediti deteriorati pari a un terzo del totale europeo.

Da qualche anno, proprio per far fronte a questa situazione, l’Autorità competente sta cercando di monitorare con accuratezza il fenomeno degli NPL e a tal proposito è stata create anche la Centrale dei Rischi.

La classificazione degli NPL – non performing loans

Esistono principalmente due tipologie di crediti deteriorati: gli incagli e le sofferenze.

Gli incagli sono la forma meno pericolosa di non performing loans. Si tratta di crediti per i quali esiste una difficoltà temporanea di riscossione, crediti recuperabili in un periodo di tempo congruo, questi richiedono accantonamenti contro il rischio ridotti da parte della banca.

Le sofferenze, invece, sono relativamente più pericolose. Si tratta di NPL difficilmente recuperabili, i debitori si trovano in uno stato di insolvenza e tale situazione provoca l’avvio di azioni legali per il recupero dei crediti.

C’è poi una terza categoria di NPL, ovvero le esposizioni. Queste possono essere ristrutturate o scadute.

Le esposizioni ristrutturate presentano una scadenza molto lunga, modificata in seguito a una rinegoziazione del debito. La banca acconsente alla modifica delle condizioni contrattuali iniziali a causa di una difficoltà economica del debitore.

La normativa che regola gli NPL – non performing loans

Gli NPL sono stati al centro di vicende poco piacevoli negli ultimi anni, rappresentano un prodotto finanziario piuttosto pericoloso e per questo motivo nel corso degli ultimi anni si è provato più volte a normare il settore.

Le prime riforme sono datate 2015 e riguardano la possibilità di velocizzare le operazioni di recupero dei crediti relativi agli NPL. Nel 2016 il governo italiano ha presentato un sistema di garanzie pubbliche per riuscire a disinnescare i pericoli di fallimento da NPL.

La riforma più consistente è quella introdotta dalla Banca Centrale Europea che ha varato delle linee guida che riguardano la gestione dei crediti deteriorati, per evitare che possa profilarsi una crisi pari a quella del 2008.

Un ulteriore passo in avanti dall’Italia è stato fatto con l’adozione dell’IFRS9, il nuovo regolamento contabile internazionale che presenta un capitolo molto importante dedicato ai crediti deteriorati.

La Centrale dei Rischi e gli NPL

Per contrastare il fenomeno degli NPL, la Banca d’Italia ha istituito la Centrale dei Rischi.

Si tratta di un database che può essere consultato da tutti gli istituti di credito nel quale sono iscritti i debiti di ciascun soggetto. Non paghi le rate dello smartphone nuovo? Il tuo nominativo entra a far parte di questo archivio virtuale. Salti più di due rate del mutuo? Il tuo nominativo finisce nell’elenco della Centrale dei Rischi e vieni classificato come cattivo pagatore.

Come si interfaccia il discorso degli NPL con la Centrale dei rischi? Ogni istituto di credito, prima di offrire i propri prodotti finanziari e acquistare dei crediti da un altro istituto, può e deve verificare l’affidabilità dei soggetti debitori e valutare l’operazione prima di concluderla.

Perché esistono gli NPL – non performing loans

Quali elementi contribuiscono alla creazione dei non performing loans? Principalmente è possibile identificare tre concomitanze differenti che favoriscono la nascita di tale situazione.

La prima si verifica quando i debitori non misurano in maniera adeguata la propria capacità finanziaria. Chiedi un mutuo per acquistare un appartamento ma la rata è troppo alta rispetto alle tue entrate mensili? Questa situazione porta all’insolvenza.

La seconda situazione, strettamente connessa alla prima, si ha quando si verificano eventi imprevisti che modificano le entrate del debitore: perdita del lavoro, una spesa imprevista improrogabile, un calo di produzione.

La terza condizione riguarda invece le banche. Prima della crisi del 2008, infatti, gli istituti di credito concedevano prestiti e finanziamenti con troppa facilità e senza verificare con cura l’affidabilità dei creditori.

Tutte queste situazioni hanno contribuito alla nascita del fenomeno dei non performing loans, non facilmente sanabile, fortunatamente attualmente sono previste misure più restringenti rispetto alla concessione di prestiti e finanziamenti immobiliari.

Chi può acquistare gli NPL – non performing loans

Gli NPL vengono venduti dagli istituti di credito detentori e acquistati da altri istituti di credito. Sono quindi prodotti tendenzialmente proibiti ai privati, i quali non avrebbero neanche le capacità economica per l’acquisto in blocco.

Tuttavia esistono delle tipologie di NPL rivolti anche ai privati o piccole società, ovvero gli NPL immobiliari.

Cosa sono gli NPL immobiliari? Facciamo un esempio, immagina un immobile sul quale pende un’ipoteca. A causa del rischio momentaneo che grava con l’ipoteca sulla casa, sarà possibile acquistare il credito immobiliare.

Ma come trarre profitto da un credito deteriorato?

Una volta acquistato il credito puoi chiedere l’istanza di assegnazione dell’immobile prima dell’asta o in seguito, nel caso in cui l’asta vada deserta. A questo punto, diventando proprietario dell’immobile, potrai guadagnare dalla vendita o messa in affitto.

Altrimenti, nel caso in cui l’immobile venga rivenduto all’asta, potrai trarre profitto dalla plusvalenza rispetto al prezzo di acquisto del credito.
Ricorda che acquistando un credito immobiliare non diventi proprietario di tale immobile.

I non performing loans sono a tutti gli effetti uno strumento riservato soprattutto ai profili più esperti.

I numeri degli NPL in Italia oggi

Nel 2017 è stato calcolato che il numero di NPL presenti nel sistema bancario italiano fosse tre volte superiore a quello della media europea.

Potrà sembrare incredibile ma in Italia nel 2020 la situazione dei non performing loans non è poi cambiata tanto, anche a fronte di una regolamentazione più rigida.

Secondo una ricerca realizzata da Market Watch, a gennaio erano circa 325 i miliardi di euro derivanti da NPL ancora da recuperare. Secondo le stime, invece, saranno pari a 37 miliardi di euro le operazioni di NPL previste nel corso dell’anno.

Se vuoi approfondire questo argomento, colmare le tue curiosità e confrontarti con altri investitori, ti aspettiamo nella community di Invest Hero!

 

Crowdfunding immobiliare: cos’è, come funziona, tipologie e rischi dell’investimento

Se conosci un pò il mercato immobiliare o ne hai sentito parlare nei nostri podcast e in altri articoli, avrai sicuramente intuito che esistono differenti strumenti che permettono di operare con il mattone. La scelta di uno strumento piuttosto che un altro è determinata da alcuni fattori quale la disponibilità economica, la propensione al rischio e la disponibilità temporale.

Come spesso accade, anche per il settore immobiliare, la disponibilità di tempo permette di gestire più da vicino alcuni investimenti, riducendo il rischio di questi. Viceversa, se il tempo a tua disposizione è limitato, puoi affidarti a società di professionisti che ti proporranno differenti soluzioni di investimento.

Da qualche anno è nato il crowdfunding immobiliare, una forma di acquisto condiviso che, grazie alla facilità di accessibilità (investimenti a partire da poche centinaia di euro) e alle modalità di accessibilità (registrazione sulle piattaforme in cinque minuti) ha permesso a molti investitori, non solo neofiti, di differenziare il proprio portafoglio di investimenti e/o di avvicinarsi al mercato immobiliare. Infine la possibilità di “operare in prima persona”, di vedere le foto e i video e scegliere da sé su quale immobile investire è stata sicuramente una leva importante che ne ha favorito lo sviluppo.

Che cos’è il crowdfunding immobiliare?

Il crowdfunding immobiliare è una nuova forma di acquisto condiviso che investe il settore immobiliare. Il modello nasce negli Stati Uniti ma da qualche anno è stato importato in Italia dove è stato anche regolato con un’apposita legge.

L’obiettivo del crowdfunding immobiliare è quello di finanziare differenti tipologie di operazioni immobiliari permettendo a tutti gli investitori, anche quelli più piccoli, di guadagnare con il mattone.

Il meccanismo è assolutamente simile al più classico crowdfunding, ormai diventato uno strumento noto e sfruttato da un pubblico ampio, per cui a fronte di un progetto unico chiunque può acquistare una quota di esso, anche con un investimento ridotto.

Come funziona il crowdfunding immobiliare

Sostenere una campagna di crowdfunding immobiliare consiste nell’affidare il proprio denaro a società specializzate nell’acquisizione, riqualifica e rivendita di immobili interessanti in ottica di speculazione immobiliare. Il profitto ottenuto è suddiviso tra i soci dell’azienda e i sostenitori della campagna.

Esistono varie tipologie di operazioni, le più comuni sono l’edificazione di nuovi palazzi, l’acquisto e ristrutturazione di un appartamento, l’acquisto e frazionamento di uno stabile oppure il cambio di destinazione d’uso di un complesso industriale.

Il crowdfunding immobiliare può essere applicato anche ad immobili ad uso commerciale.

Il costo previsto per l’operazione viene suddiviso in quote di importo variabile a seconda di quanto l’utente investa, solitamente viene definito un importo minimo investibile. In base a quanto investi, hai diritto a una percentuale, una quota dell’immobile.

Nel momento in cui l’operazione viene completata, solitamente la durata varia dai dieci mesi ai due anni, l’importo derivante dalla vendita o dalla messa a reddito viene suddiviso secondo le percentuali definite in fase di finanziamento.

Sulle piattaforme di crowdfunding immobiliare, previa registrazione, chiunque può visionare foto, video e rendering degli immobili. Sono inoltre disponibili informazioni sulla durata prevista, l’importo necessario e il ritorno sull’investimento atteso, oltre che tutta la documentazione utile per valutare la bontà dell’affare.

Le tipologie di crowdfunding immobiliare

Esistono due tipologie di crowdfunding immobiliare, da un lato i progetti di equity crowdfunding e dall’altro quelli di lending crowdfunding.

Con il lending crowdfunding immobiliare, l’investitore diventa titolare di un diritto di credito: in seguito a un investimento di denaro, sotto forma di prestito, la persona riceve al termine dell’operazione la somma investita maggiorata di un tasso di interesse.

Nell’equity crowdfunding immobiliare, invece, l’investitore diventa proprietario di una quota della società (talvolta costituita per la singola operazione) e ha diritto agli utili secondo le percentuali definite.

In entrambi i casi l’investitore non diventa proprietario dell’immobile, che non potrà essere sfruttato per uso personale, differentemente da quanto accade con una classica multiproprietà.

La normativa del crowdfunding immobiliare

Trattandosi di un settore di investimento piuttosto recente, non risulta ancora completamente regolato dal punto di vista normativo.

La Consob è intervenuta negli ultimi anni per creare un registro dedicato alle piattaforme di equity crowdfunding immobiliare che verifica alcune caratteristiche di base di queste realtà.

Altri spunti normativi che regolano la materia sono le norme che regolano i prestiti bancari, la legislazione relativa al real estate e la disciplina pensata per il social lending. In particolare quest’ultima è la delibera emanata dalla Banca d’Italia del 2016 numero 586 (entrata in vigore, però, solo nel 2017) che non solo definisce il lending legislazione del real estate con il nome di social lending ma ne regola anche i principali principi di funzionamento.

I vantaggi del crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare ha raccolto velocemente il consenso del pubblico poiché non richiede particolari competenze da parte dell’utente, risulta perfetto anche per chi ha appena scoperto il mondo degli investimenti. Inoltre consente di decidere il budget da investire, partendo anche da cinquanta euro.

Il crowdfunding è sicuramente un’innovazione anche nel mondo degli investimenti immobiliari e permette ad investitori non esperti di fare i primi passi, e ad investitori più esperti di differenziare il proprio portafoglio.

I rischi del crowdfunding immobiliare

Come tutte le forme di investimento, anche del crowdfunding immobiliare devono essere sottolineati gli aspetti di rischio, da valutare sempre attentamente prima di scegliere di lanciarsi in questa tipologia di investimento.

Un fattore di rischio è sicuramente legato al risultato dell’operazione, qualora la società che se ne occupi abbia difficoltà a vendere l’immobile, o peggio ancora incontri difficoltà di tipo burocratico o economico, l’esito diventa incerto e il capitale investito non genererebbe l’interesse previsto nel tempo indicato

Un altro rischio è quello legato all’autorevolezza della piattaforma, questo problema può essere risolto affidando il proprio denaro solo a piattaforme autorizzate da Consob o dalla banca d’Italia.

A fronte di queste osservazione il crowdfunding immobiliare può essere considerato un investimento a basso rischio, se ben diversificato.

Per approfondire questo argomento, per chiedere consigli o vedere più da vicino alcune operazioni, entra nel nostro gruppo su Facebook e confrontati con altri investitori.

 

Riconoscere uno schema ponzi: le caratteristiche più comuni di una truffa

É uno schema Ponzi!

Occupandoci di investimenti da diversi anni, avendo partecipato a centinaia di eventi e corsi di formazione e avendo conosciuto migliaia di persone del settore ci è capitato molto spesso di ricevere “proposte incredibili da non lasciarsi sfuggire“.

Ovviamente si fa per dire.

La verità è che quotidianamente riceviamo email, messaggi privati oppure leggiamo post in cui ci propongono business profittevoli, possiamo però dire che nove volte su dieci la risposta è: Ponzi!

Avevamo già parlato della truffa Ponzi nell’articolo su…., come ti avevo detto, molti di noi sono, tranne lo Ste, cascati almeno una volta in uno schema Ponzi. Questo può accadere soprattutto agli inizi, quando si è meno esperti e si cerca l’opportunità di guadagno facile.

Ricorda sempre che l’investimento garantito non esiste.

Ci siamo chiesti allora come possiamo aiutare i nuovi investitori, i nuovi trader che vengono ogni giorno bersagliati da pubblicità ingannevoli, email spam e tanta altra sporcizia presente sul web?

Così nasce l’idea di dare alcuni consigli alcune linee guida per riconoscere una truffa, ma più nello specifico come riconoscere uno schema Ponzi ed evitarlo.

Ogni schema Ponzi che si rispetti ha delle caratteristiche ben precise, a volta tutte queste sono presenti, altre volte la presenza di anche solo un paio di queste dovrebbe essere sufficiente per farti suonare una campanellina d’allarme nella testa.

Accessibilità

Il primo punto, che molti non sottolineano è l’accessibilità del business molto elevata.

Spesso si può entrare nel business con un investimento inferiore ai 1000 euro, anzi, quasi sempre riconosci uno schema ponzi dalla presenza di più pacchetti di accesso, solitamente divisi in base al rischio e al ritorno economico, il minore dei quali richiede qualche centinaia di euro.

Questo investimento ridotto apre le porte a una moltitudine di persone favorendo la “propagazione del virus”.

Risultati da sogno

Garanzia di risultati straordinari. Questo dovrebbe far scattare allarmi, sirene, sistemi anti incendio, qualsiasi cosa che possa suonare.

Uno schema Ponzi solitamente garantisce risultati altamente sopra la media (+7% giornaliero, +20% mensile…) ma soprattutto garantisce risultati costanti nel tempo. Ora, non serve essere degli esperti per sapere che un investimento non può garantire risultati lineari, esistono per forza alti e bassi.

Ad avvalorare i risultati raggiungibili molto spesso vengono mostrate video testimonianze del Jordan Belfort di turno, a bordo di una supercar o nella sua villa delle vacanze a Saint Tropez, che racconta di come sia passato da consegnare la posta alla mattina nel suo quartiere a questa vita di lusso (massimo rispetto per chi consegna la posta, sia chiaro).

Nota bene che il nostro amico nel video potrebbe essersi realmente arricchito grazie a questo business ma semplicemente perchè si tratta di uno degli individui nella parte alta del sistema.

La maggior parte delle persone che entrano in uno schema ponzi ne esce perdendo i soldi, convinti che l’investimento sia andato male. Ma se un 90% ci perde c’è anche un 10% che ci guadagna. Solitamente chi lo propone.

Impegno minimo

Se è richiesto soltanto un investimento iniziale e poi poco o nessun lavoro, altro segnale di allarme. Non esistono investimenti automatici che producono alti guadagni senza fare nulla.

Bisogna aprire una piccola parentesi per il crowdfunding immobiliare che grazie alle nuove piattaforme ti permette di fare un investimento comodamente da casa tua, stiamo però parlando di un ritorno sull’investimento del 10-15% annuo. Siamo ben lontani dalle cifre di un Ponzi e comunque, non è garantito.

Business non chiaro

Di cosa si occupa questo sistema? Mining di criptovalute, sistemi di alta finanza oppure una moneta di qualche sceicco arabo non ancora conosciuta, chi più ne ha più ne metta, quasi sempre si tratta di un business sconosciuto, poco chiaro, che sfrutta un trend del momento.

All’interno di un business governato da un sistema Ponzi molto spesso non c’è un prodotto definito. I ricavi non derivano dalla vendita di un prodotto o servizio bensì dall’acquisto dei pacchetti di ingresso da parte di nuovi affiliati.

Ed è sempre ovvio che non solo guadagni se fai iscrivere un amico ma anche se uno dei tuoi iscritti fa iscrivere a sua volta un amico.

Comunicazione aggressiva

“Sono veramente euforico” Cit.

La comunicazione e il marketing di questi business sono molto aggressivi. “Guadagna mentre dormi”, “Realizza il tuo sogno”, “Esci dalla schiavitù”.

Crea la tua rete, porta persone nuove e guadagna da ciò che fanno queste persone senza fare nulla.

Prova a ragionare un attimo, se a te garantiscono il 7% giornaliero, settimanale o mensile, per esempio, più una % sui tuoi affiliati, più una % sugli affiliati dei tuoi affiliati. Esattamente l’azienda che c’è dietro tutto questo quanto deve guadagnare?

Offerta limitata

Si è vero, puoi far parte di questo sistema incredibile con poche centinaia di euro, ma devi fare in fretta, infatti rimangono pochi posti prima che “i token a disposizione finiscano” (?!?) oppure prima che “sia raggiunto il limite di posti e i guadagni si riducano”.

Le leve dell’urgency e della scarcity sono le preferite nella comunicazione di questi business.

Esperienza e genialità

Capita a volte che ti venga detto che questo business è nato grazie alla genialità di un individuo che ha scoperto una falla nel sistema finanziario o un modo per guadagnare a cui nessuno aveva pensato.

Ecco, sappi che il genio, il luminare che ha scoperto tutto ciò, probabilmente è socio del nostro amico Jordan Belfort del video sulla macchina super-lusso.

Poche informazioni

Vuoi sapere cosa accomuna la maggior parte di questi business e dei rispettivi siti web? La mancanza di informazioni.

Non c’è un numero di partita IVA, non ci sono informazioni sull’azienda e quando ci sono, vengono copiate da qualche altro business. Prova a controllare su Google se a quell’indirizzo esiste realmente quell’azienda e scopri di cosa si occupa.

Spesso ci vuole veramente poco per scoprire una truffa.

Sistemi di pagamenti sospetti

Ti hanno comunicato che puoi completare l’investimento anche tramite Postepay, criptovalute o altri processori di pagamento parabancari? (Skrill, Neteller ?ecc,..). 

Oppure ti viene richiesto di fare un bonifico in qualche paradiso fiscale esotico intestato ad una società non meglio specificata?

Siamo a cavallo, direzione truffa!

I soldi facili non esistono

Come ci avrai sentito dire molte volte nei nostri podcast e nelle nostre dirette o come avrai letto nel nostro blog  un investimento richiede sempre l’impiego di una risorsa: denaro o tempo.

L’esempio di truffa da cui devi cercare di tenerti lontano grazie ai consigli che trovi qui sopra, ti propone un guadagno con investimento di denaro minimo e senza impegno temporale. Capisci che c’è qualcosa che non va?

Se anche chi te lo propone è un tuo amico o un parente, diffida, anzi, fagli vedere grazie a questi consigli come anche lui può riconoscere uno schema Ponzi ed evitare che altre persone perdano soldi.

E tu sei già caduto in uno schema Ponzi? Ti è stato proposto un business e non sei sicuro? Vieni a parlarne nella community di Invest Hero.